RosCo — Consulting & audit Постоянный автор nashglavbuh.org
1 231

Как изменится налог с продажи квартиры в 2025 году в зависимости от сроков владения жильем?

В этом видео мы детально разберем изменения в налогообложении продажи квартиры, которые вступят в силу в 2025 году. Вы узнаете, как длительность владения недвижимостью повлияет на размер налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры. Мы обсудим основные аспекты новой налоговой политики, а также потенциальные выгоды и риски для собственников жилья.

Здравствуйте! С вами Алёна Яковлева, управляющий партнёр компании «РосКо — Консалтинг и Аудит». Налоговая реформа коснулась операций по продаже недвижимости. В результате собственнику придётся заплатить больше налогов при продаже квартиры. Но можно избежать уплаты НДФЛ, если недвижимость была во владении определённое количество лет.

Как посчитать срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ с её продажи? Поговорим об этом в нашем видео. Налоговая реформа затронула не только бизнесменов, но и физических лиц, которые совершают операции по купле-продаже недвижимости. В 2025 году по-прежнему остаётся возможность совсем не платить налог по сделкам с недвижимостью. Для этого собственники квартир должны владеть имуществом 5 лет или 3 года.

В отдельных случаях срок владения квартирой для освобождения от налога не имеет значения. Речь идёт о семьях с детьми.

Если до 1 января 2025 года ставка НДФЛ в случае получения дохода от продажи недвижимости была единой — 13%, то в 2025 году действует двухступенчатая шкала налогообложения. Ставка НДФЛ при продаже квартиры зависит от полученного дохода: до 2,4 млн рублей включительно — 13%, свыше 2,4 млн рублей — 15%. Налог при получении дохода более 2,4 млн рублей рассчитывается так: фиксированная сумма 312 тысяч рублей плюс 15% от суммы превышения.

При расчёте налога граждане могут применить имущественный вычет. К сожалению, размер по нему не поменялся: 1 млн рублей для жилья, 250 тысяч рублей для остальных объектов. Для нерезидентов применяется ставка НДФЛ 30%, если продаваемая недвижимость куплена менее 5 лет назад. Нерезиденты не имеют права на имущественные вычеты.

Важно знать, что налог считается не с выручки от продажи квартиры, а с разницы между стоимостью покупки и продажной ценой. Доход от продажи квартиры не будет облагаться НДФЛ, если собственник владел ею более установленного минимального срока. При этом минимальный срок может составлять либо 3 года, либо 5 лет — всё зависит от того, как была приобретена продаваемая квартира.

Трёхгодичный срок владения для освобождения от НДФЛ применяется, если квартира получена в наследство либо в дар от члена семьи или близкого родственника, перешла в собственность в ходе приватизации, получена по договору пожизненного содержания с иждивением — ренты, является единственным жильём.

Чтобы определить отсутствие другого жилья, налоговики ориентируются на дату регистрации перехода права собственности на проданное жильё. Налога можно избежать, продавая не единственное жильё, если взамен куплено другое жильё в течение 90 дней до продажи первого жилья. В остальных случаях для освобождения от налога действует пятигодичный срок владения квартирой.

Романтики называют брак союзом сердец, прагматики — стратегическим договором. И те, и другие правы: штамп в паспорте не только символизирует чувства, но и даёт юридическую защиту имущества. Например, распоряжаться совместной собственностью можно исключительно с согласия каждого из супругов.

Отправной точкой для отсчёта срока владения квартирой является дата регистрации права собственности на объект недвижимости. Посмотреть эту дату можно в свидетельстве о государственной регистрации права собственности или в выписке из ЕГРН. С 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о регистрации прав, так называемых «зелёнок». После этой даты права собственности на недвижимость удостоверяются выпиской из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН — это документ, который содержит сведения об объекте недвижимости — квартире. Самый простой способ получения выписки — онлайн через портал госуслуг либо на официальном сайте Росреестра. А далее продавцу нужно рассчитать период владения квартирой. По общему основанию продавец может не платить налог, если квартира у него в собственности 5 лет и более.

Для москвичей, которые получили новое жильё по программе реновации жилищного фонда, отсчёт срока владения квартирой производится по специальным правилам. При продаже квартиры, полученной в рамках программы реновации, в срок её владения засчитывается срок владения старой квартирой. Таким образом, для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен суммировать сроки владения старой и новой квартирой.

Для того чтобы не платить большой налог или вообще не платить его, стороны сделки занижают стоимость квартиры. Например, покупатель договорился с продавцом о цене в 3 млн рублей, а в договоре купли-продажи квартиры отразили заниженную стоимость в 1 млн рублей. Разницу в 2 млн рублей покупатель передаёт продавцу наличными деньгами или вкладывает в банковскую ячейку.

Для покупателя основным риском могут являться негативные последствия в виде возникновения судебных баталий и признания сделки недействительной. А продавцу не удастся сэкономить на налоге. Действительно, этой схемой пользовались много лет назад, тогда со стороны ФНС такого контроля не было, и налоговое законодательство с тех пор ужесточилось.

Дело в том, что налоговикам дано право сравнивать цену сделки с кадастровой стоимостью жилья. У налоговиков налажен чёткий обмен с Росреестром, и в полном распоряжении есть сведения о кадастровой стоимости. Цена продаваемой квартиры не должна быть ниже её кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. При меньшей стоимости жилья налоговики вправе пересчитать налог.

Есть два законных способа снизить доход от продажи квартиры: применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей, учесть расходы на покупку продаваемой квартиры.

Подведу итоги. НДФЛ с дохода от продажи жилья не уплачивается, если квартира была в собственности 3 года или 5 лет, продавец продал квартиру не дороже 1 млн рублей. Налог также не платится, если в семье растёт два или более ребёнка младше 18 лет или 24 лет, если ребёнок обучается очно, при соблюдении других условий, при передаче квартиры по дарственной близким родственникам.

На этом всё. Хотите знать больше? Плейлист «Юрист по недвижимости» — ваш помощник в вопросах недвижимости. Советы и рекомендации по сделкам и документам. Большое спасибо, что досмотрели это видео до самого конца! С вами была Алёна Яковлева.

Есть вопросы? Пишите их прямо сейчас в комментариях, и наши юристы из компании «РосКо» ответят вам совершенно бесплатно! И, конечно же, не забудьте подписаться на наш канал. Будь в курсе — будь с «РосКо»!

Полезные материалы от RosCo: