Как ФНС может вычислять потенциальных неплательщиков по данным платформ аренды недвижимости?

Сегодня квартира — это не просто собственность, а объект, который государство и, самое главное, банки хотят видеть, считать и контролировать. Особый привет передаём тем гражданам, которые сдают квартиры неофициально: правительство хочет легализовать и обелить этот рынок. Власти прекрасно понимают, что есть достаточно много граждан, которые владеют двумя-тремя квартирами и сдают их без уплаты НДФЛ.

Почему эта тема сейчас на повестке — понятно. Государству нужны дополнительные источники дохода. Арендная тема очень большая, и часть бизнеса не уплачивает налоги. Часть обычных граждан при сдаче квартиры в аренду налоги тоже не платит.

Что говорит статистика по рынку аренды

По данным «Яндекс.Аренды», в феврале 2026 года медианная ставка долгосрочной аренды в городах-миллионниках составила 34 000 рублей в месяц. При этом предложение выросло на 13%. В большинстве крупных городов ставки либо снизились, либо перестали расти. Ставки не растут, но предложение увеличилось — то есть количество сдаваемых квартир стало больше.

По данным «Циан», за первый квартал 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды выросло на 21%. По данным ДОМ.РФ, в первом квартале 2026 года предложение выросло сразу на 34% — до 128 000 объявлений. Это напрямую означает, что сектор расширился, и государству стало интересно его контролировать и собирать с него налоги.

Логика чиновников: три квартиры — это уже бизнес

Логика контролёров выглядит понятной: если ты владелец более трёх квартир, то, скорее всего, используешь их в предпринимательских целях, а не для личных нужд. Соответственно, нужно пополнять региональные бюджеты НДФЛ.

Ипотека: банки тоже подключились

Контроль затрагивает и ипотеку. Уже в феврале 2026 года сразу несколько деловых и банковских изданий сообщили, что банки стали жёстче контролировать сдачу ипотечного жилья в аренду. Тенденция следующая: есть семейная ипотека под 6% годовых — интересная история. Можно купить за относительно дешёвые деньги квартиру, и вместо того чтобы решать свою личную жилищную проблему, человек вдруг становится инвестором или предпринимателем: ремонтирует квартиру и сдаёт её в аренду. В ряде случаев — без согласия банка.

Поэтому банки сейчас стали прописывать в ипотечных договорах обязанность собственника согласовывать сдачу с банком как залогодержателем. А имеет ли вообще человек право сдавать ипотечную квартиру в аренду или не имеет?

По общему правилу закон не запрещает сдавать ипотечную квартиру без согласия залогодержателя. Но есть важный нюанс — «если иное не установлено договором». Это следует из пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса и статьи 40 закона об ипотеке. Поэтому, если вы купили квартиру в ипотеку и хотите сдавать её в аренду, обязательно поднимите свой ипотечный договор и посмотрите, нужно ли согласовывать сдачу с банком. Иначе будут проблемы.

Что грозит при самовольной сдаче ипотечной квартиры

Если банк узнает, что вы фактически сдаёте квартиру в аренду, он может потребовать расторгнуть ипотечный договор и заплатить полную сумму по нему. Это первый вариант. Второй — банк скажет: «Хорошо, но процентная ставка будет не 6%, а рыночная, например 15–20%». То есть ипотечный платёж может вырасти в три-четыре раза. Это очень серьёзная финансовая нагрузка, на которую вы изначально не рассчитывали.

Льготных программ по ипотеке сейчас становится много, но все они направлены на то, чтобы решить ваш жилищный вопрос и чтобы вы проживали в этой квартире, а не вели в ней бизнес за льготные низкие проценты.

Логику банков понять можно: квартира является объектом залога. У банка возникают дополнительные риски, если арендаторы используют объект более агрессивно — увеличиваются риски износа, ухудшения состояния, возможны сложности при досрочном взыскании предмета залога. Поэтому банки страхуются максимально и снижают все риски в ноль.

Двойной контроль: банк и ФНС

Если вы сдаёте квартиру без разрешения банка, то рискуете дважды. Во-первых, банк может узнать об этом и потребовать выплатить весь кредит — либо перевести заём на рыночную ставку вместо льготных 6%. Во-вторых, об этом может узнать налоговая инспекция: тогда вам доначислят НДФЛ, пени и штрафы.

То есть человека не просто загоняют в рамки — ему говорят: во-первых, согласовывай с банком, во-вторых, отчитывайся по налогам и плати. Если ты начинаешь быть предпринимателем — плати налоги и регистрируйся.

Как вам такая история? Давайте обсудим в комментариях. Всем пока.

Полезные материалы от Марата Самитова:

• YouTube-канал с видео-ликбезами.
• Telegram-канал Налоги, законы и бизнес.
• Сайт Samitov consulting.