Как продать комнату в коммунальной квартире с учетом преимущественного права покупки

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. В коммуналке вы продаёте только свою комнату — кухня и коридор принадлежат всем совместно.
2. Перед продажей нужно направить соседям письменное уведомление с адресом, площадью и точной ценой.
3. Ждать ответа следует один календарный месяц; если не ответили — считается, что отказались.
4. Если кто‑то из соседей выразил желание — он получает «преимущественное право» и покупает на тех условиях, что были заявлены в уведомлении.
5. Если все отказались или не ответили — можно продать третьему лицу, но по условиям из уведомления.

Особенности сделок с коммунальными квартирами

Сделки с коммунальными квартирами имеют существенные отличия от обычных сделок с жилой недвижимостью. Это обусловлено особой структурой объекта, который сочетает элементы единоличной и общей собственности. Если, к примеру, в жилом доме вы обладаете полным правом собственности на свою квартиру и земельный участок, то в коммунальной квартире ситуация окажется иная. Здесь собственник владеет единолично только одной комнатой, тогда как кухня, ванная, коридор и прочие помещения находятся в совместной собственности с соседями. Размер участия в общей собственности определяется долями, которые пропорциональны площади жилого помещения конкретного собственника.

Однажды ко мне обратился гражданин, который не проживал в своей коммунальной квартире и решил продать соседу только долю в праве собственности на общее коммунальное имущество, оставив себе право на комнату. Я порекомендовал отказаться от подобной схемы с отчуждением доли, поскольку она прямо нарушает жилищное законодательство. Так, в соответствии со ст. 42 ЖК РФ доля в праве на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на конкретную комнату. Это означает, что нельзя продать комнату, оставив за собой долю в кухне, или наоборот.

При продаже комнаты остальные собственники помещений в данной коммунальной квартире получают преимущественное право покупки. Это является важной гарантией для защиты интересов проживающих лиц.

Как работает преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Большинство вопросов владения комнатой в коммунальной квартире регулирует Жилищный кодекс. Но реализация преимущественного права при покупке комнаты подчиняется общим правилам статьи 250 ГК РФ.

Механизм реализации преимущественного права состоит из нескольких этапов:

1. Уведомление. Владелец комнаты обязан направить письменное уведомление другим собственникам помещений и долей с предложением осуществить покупку. Уведомление о преимущественном правомочии должно содержать четкие условия: адрес, площадь, кадастровый номер, точную цену и прочие существенные условия продажи.
2. Ожидание ответов и продажа. Срок для ответа составляет один календарный месяц со дня получения уведомления. Если в течение этого периода никто не согласится купить комнату или вы не получите ответа, то можете продать её третьему лицу. Но если кто-либо из других собственников выражает желание приобрести помещение, то получает преимущественное правомочие на покупку на условиях, указанных в уведомлении. Важно помнить, что молчание собственника рассматривается как отказ от реализации преимущественного права на покупку.

Пригодится: как получить через Госуслуги расширенную выписку из ЕГРН и выписку из домовой книги

Алгоритм купли-продажи комнаты с учетом преимущественного права покупки

Чтобы осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире с учетом преимущественных правомочий соседей, придерживайтесь четкого алгоритма:

Шаг 1. Составление и направление уведомления

Строгой формы документа законодательством не установлено, но уведомление должно содержать:

• полное описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер);
• точную цену продажи цифрами и словами;
• иные существенные условия.

Пример оформления уведомления собственников коммунальных комнат о продаже

Направляйте оферту либо почтовым отправлением, либо через нотариуса. Вы вправе передать предложение нарочно получателю, но под расписку. Это подтвердит факт доставки уведомления и выполнения ваших обязательств по уведомлению.

Шаг 2. Ожидание истечения срока или получения ответов

В течение месяца продавец получает от соседей ответы. Это могут быть письменные согласия на покупку или письменные отказы. Если ответа нет, то закон посчитает как отказ от преимущественного права.

Шаг 3. Заключение договора купли-продажи

Если другой владелец воспользовался своим преимущественным правом на покупку, то договор заключается с ним. Условия договора для него не должны быть хуже тех, что были предложены в уведомлении. Если никто не пожелал реализовать преимущественное правомочие на покупку помещения, то вы вправе осуществить продажу комнаты третьим лицам. Но продажа в таком случае происходит исключительно на условиях, которые вы ранее предлагали другим собственникам коммунальной квартиры.

Подробнее: как заключить договор купли-продажи недвижимости