Важно
Утвердили коэффициенты-дефляторы на 2026 год 
Депонирование в контексте договора долевого участия (ДДУ) в строительстве — это механизм, который обеспечивает защиту прав дольщиков и минимизирует риски, связанные с инвестициями в строительство жилья. Рассказываю, что такое срок депонирования, можно ли его продлить и что делать в случае изменения этого срока.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Когда люди покупают квартиру в новостройке, их деньги сначала кладут на специальный счет в банке, а не отдают строителю сразу.
- Там они лежат до того момента, пока дом не построят и не разрешат жить в нем.
- Этот срок называется периодом хранения, и он обычно не может быть дольше шести месяцев после сдачи дома, но иногда его можно продлить.
- Если стройка задерживается, сам покупатель может согласиться подождать дольше, подписать дополнительное соглашение и тогда срок продлят.
- Продление значит, что придется дольше ждать новоселья и, возможно, платить за аренду еще какое-то время, так что решение надо принимать внимательно.
Что такое депонирование по договору долевого участия в строительстве
Депонирование — это процесс временного хранения денежных средств, который осуществляется на специальном счете, открытом в банке (ст. 926.1 ГК РФ). В случае с ДДУ это означает, что средства участников ДДУ не поступают напрямую к застройщику, а сначала размещаются на счете эскроу (ст. 15.4 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Счет эскроу — это специальный банковский счет, который используется для хранения средств до выполнения определенных условий договора.
Подробнее: что такое счет эскроу
Как правило, таким условием по ДДУ является получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Только после предоставления застройщиком банку доказательств, подтверждающих ввод дома в эксплуатацию, банк перечисляет денежные средства участников долевого строительства со счетов эскроу на счет застройщика.
Стандартная схема депонирования по ДДУ выглядит следующим способом:
Последовательность действий при депонировании по договору долевого участия в строительстве
Узнайте, как составить договор участия в долевом строительстве
Что такое срок депонирования по ДДУ
Срок депонирования по ДДУ — это период времени, в течение которого денежные средства участников долевого строительства находятся на счете эскроу и недоступны застройщику. Этот период устанавливается в самом договоре и зависит от условий, прописанных в ДДУ, и от этапов строительства. По общему правилу максимальный период нахождения денег на счетах эскроу, при строительстве многоквартирного дома, не должен превышать более чем на шесть месяцев срок ввода дома в эксплуатацию, указанный в ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ).
Расчет срока депонирования по ДДУ
Специальные требования установлены при строительстве индивидуального жилого дома в границах малоэтажного жилого комплекса. Максимальный период нахождения денежных средств на специальных счетах при строительстве подобных объектов не должен превышать более чем на шесть месяцев срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства всех объектов, входящих в состав общего имущества (ч. 4.1 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ).
Когда застройщик может продлить срок депонирования
Я изучила этот вопрос по просьбе знакомой, заключившей ДДУ и столкнувшейся с задержкой сдачи дома в эксплуатацию. Необходимо отметить, что период нахождения денег на счетах эскроу напрямую зависит от момента сдачи дома в эксплуатацию. Причины, по которым возможна просрочка застройщиком сдачи дома по ДДУ, разнообразны. К таким причинам, например, относятся:
- стихийные бедствия;
- экономические кризисы;
- задержка поставок материалов;
- проблемы с подрядчиками;
- и другие.
Может пригодиться: как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве
Сейчас продлить срок депонирования разрешено только участнику долевого строительства (ч. 4 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). Узнав от застройщика о задержке сдачи дома в эксплуатацию участнику долевого строительства разрешено или заключить дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в ДДУ, или отказаться от ДДУ, если момент сдачи задерживается более чем на два месяца, и забрать деньги.
Если дольщик согласен на изменение даты сдачи дома, то подписывается доп. соглашение с застройщиком, которое передается в банк, где открыты счета эскроу. На основании указанного соглашения банк продлевает период депонирования.
Что делать дольщикам, если срок депонирования продлен
После продления периода депонирования, которое, как я указывала ранее, допустимо только при наличии на это согласия дольщика, увеличивается время нахождения денег на счете эскроу. Сам факт продления срока не накладывает на дольщиков какие-либо дополнительные обязательства по ДДУ, но данное событие имеет для дольщиков определенные последствия. Вот некоторые из них:
- Продление периода нахождения денег на счетах эскроу связано с задержкой сдачи дома и, как следствие, с задержкой передачи жилого помещения дольщикам. Дольщики оказываются в ситуации, когда они лишены возможности заселиться в квартиры в запланированное время.
- При задержке передачи квартиры, дольщики сталкиваются с дополнительными финансовыми нагрузками, такими как необходимость продолжать оплачивать аренду жилья более длительное время, чем они планировали.
- Задержки и неопределенность являются причиной стресса и беспокойства у дольщиков, особенно если они уже планировали переезд или сделали финансовые вложения на основании первоначальных сроков.
