Важно Соцфонд подготовил формы документов для добровольного страхования самозанятых 
В последние годы огромное количество сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке отменяется в судах по искам продавцов, которые ссылаются на то, что не понимали, что делают, или действовали под влиянием мошенников. Все эти случаи широко освещаются и обсуждаются в интернете. В связи с этим мне уже не раз приходилось отвечать на вопросы обеспокоенных покупателей вторички, в течение какого времени покупатель сможет признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной. Разбираемся вместе.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Ничтожную сделку можно оспорить в течение трёх лет.
- Оспоримую сделку нужно оспорить в течение одного года — суд должен признать её недействительной.
- Срок начинается не всегда с подписания договора: по ничтожной сделке он идёт с момента исполнения, в других случаях — с момента, когда о ней узнали.
- Срок приостанавливается при форс‑мажоре или службе в армии, если это было в последние полгода давности.
- Если срок пропущен, иск всё равно могут принять — отказ возможен только по ходатайству ответчика, а срок иногда восстанавливают по уважительным причинам.
Сроки исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимости
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости зависит от того, по какому основанию истец требует признать его недействительным и просит ли он применить последствия ничтожной или оспоримой сделки.
Может пригодиться: как заключить договор купли-продажи недвижимости
Ничтожная сделка
По ней срок исковой давности составляет три года (ст. 181 ГК). Ничтожной является сделка, которая недействительна сама по себе, независимо от признания ее таковой в судебном порядке.
Наиболее часто оспариваются следующие ничтожные договоры купли-продажи:
- Мнимые, когда продавец в действительности не собирается продавать недвижимость, а покупатель не желает ее покупать, оформляя куплю-продажу лишь для вида. К примеру, уберечь недвижимость от взыскания по требованиям кредиторов.
- Притворные, когда в действительности совершается иная сделка. К примеру, оформляют куплю-продажу, а в реальности имеет место дарение. Заключают ее, чтобы избежать уплаты налога на дарение.
- Совершенные продавцом, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
- Договор подписан недееспособным, признанным таковым по решению суда.
- Не соблюдена нотариальная форма удостоверения договора, при продаже доли в праве собственности на объект недвижимости и др.
Оспоримые сделки
По ним срок исковой давности составляет один год. Для применения последствий недействительности суд должен признать договор недействительным. Наиболее часто оспариваются следующие оспоримые договоры купли-продажи недвижимости:
- Договор подписан человеком, который в действительности не понимал истинного значения совершаемых им действий и не мог ими руководить на момент оформления сделки.
- Человек действовал под влиянием заблуждения, которое носило существенный характер. К примеру, он полагал, что подписывает договор залога квартиры, а на самом деле ему дали на подпись документы на куплю-продажу.
- Человек находился на момент оформления документов под влиянием угроз, насилия или обмана. Это очень распространенные в последние годы случаи, когда люди полагают, что они взаимодействуют с правоохранительными органами, продают свои квартиры и переводят деньги на так называемый безопасный счет, а в действительности — мошенникам и др.
Как исчисляется срок исковой давности по сделкам с недвижимостью
Срок давности исчисляется не со дня подписания договора купли-продажи или его государственной регистрации в Росреестре, а в зависимости от ситуации со следующих моментов:
- По ничтожной сделке — с момента, когда она начала исполняться. К примеру, со дня подписания акта, согласно которому продавец передал покупателю квартиру, а тот ее принял, а покупатель перечислил продавцу денежные средств в счет ее оплаты.
- Если истец не выступает стороной ничтожного договора купли-продажи — с момента, когда он узнал или должен узнать о ее совершении. К примеру, опекун недееспособного — с момента получения налогового уведомления об уплате налогов, из которого опекун узнал, что недееспособный не является собственником проданной им квартиры.
- По оспоримым сделкам — со дня, когда узнал или должен узнать о том, что она является недействительной. К примеру, продавец понял, что он не участвовал в операции, проводимой правоохранительными органами, а стал жертвой мошенников.
- Со дня прекращения насилия или угрозы, если договор купли-продажи подписан под их влиянием.
Подробнее: как исчисляется срок исковой давности по недействительным сделкам
Что делать, если срок пропущен
Если истек срок давности для предъявления искового заявления в суд, то для начала проверьте, не имелось ли оснований для его приостановления. К примеру, обращению в суд препятствовали обстоятельства непреодолимой силы либо продавец или покупатель находятся в Вооруженных Силах, которые переведены на военное положение (п. 1 ст. 202 ГК РФ).
Если же срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, не прерывался и ко дню обращения в суд истек, — это не является препятствием для подачи искового заявления, его принятия судом и рассмотрения дела. Последствия пропуска давностного срока и отказ в удовлетворении иска суд применяют только по ходатайству ответчика. Если ответчиком такое ходатайство не заявлено, то при обоснованности иска суд его удовлетворит.
Ст. 205 ГК РФ предусматривает в исключительных случаях восстановление срока исковой давности, когда его пропуск вызван уважительными причинами. К примеру, истец-гражданин был тяжело болен, находился в беспомощном состоянии, являлся неграмотным и т.п.
Восстановление давности производится по ходатайству истца, которое заявляется суду в устной или письменной форме, с указанием уважительных причин, вызвавших его пропуск. При необходимости прикладываются подтверждающие документы (например, медицинские справки о стационарном лечении, поставленном диагнозе).
