Как выделить долю в натуре в жилой квартире

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Чтобы отделить свою часть квартиры, нужны особые условия — отдельный вход, своя комната и изолированность.
2. Если все владельцы согласны, подписываете письменный договор и регистрируете его в Росреестре.
3. Когда договориться мирно не получается, процесс проходит через суд по шагам: экспертиза, претензии и решение суда.
4. Если оформить отдельную часть нельзя, можно продать свою долю, выкупить чужие или просто договориться о том, как пользоваться жильём.
5. Все действия с долями лучше подтверждать документами, чтобы потом избежать споров.

Условия, при которых можно выделить долю в квартире в натуре

Выделить долю в натуре в квартире сложнее, чем, например, в жилом доме. Это связано с такими особенностями, как вид собственности, размер жилой площади, наличие инженерных коммуникаций и пр.

При наличии нескольких собственников в отношении одного объекта недвижимости, право собственности становится общим:

• совместным — если доли в квартире не определены и считаются равными (например, супружеская собственность);
• долевым — доли определены, могут быть одинаковыми (например, по 1/2) или разными (2/3, 1/3 и пр.).

При любом виде общей собственности, владелец части в квартире обязан получать согласие от других собственников на действия, связанные со владением: например, на проведение ремонта, перепланировки. А также предложить им выкупить долю, прежде чем продать ее другому покупателю.

После выдела доли в натуре собственник становится абсолютным владельцем своей части, и ему не требуется получать согласие от других собственников на проведение действий с ней.

Но стать собственником выделенной части не так просто, поскольку в квартире есть помещения, которые невозможно передать во владение только одного собственника без нарушения прав остальных (например, прихожая, санузел, кухня).

Чтобы произвести выдел в натуре, необходимо наличие следующих условий применительно к выделяемой части:

• возможность оборудовать отдельный вход в выделяемую часть;
• соблюдение минимального набора санитарных и гигиенических требований, необходимых для нормального пользования выделенной частью: например, наличие санузла, сохранение уровня освещенности в комнате, т. е. нельзя выделить часть комнаты без окна и др.;
• наличие технической возможности для выдела не только жилого, но и подсобных помещений (коридор, кухня и пр.);
• сохранение назначения жилого помещения, т. е. необходимо соблюдение минимального норматива площади для проживания (6 кв. м);
• полная изолированность и независимость от долей других собственников;
• выдел доли не наносит квартире несоразмерный ущерб: не создает препятствий и неудобства при использовании других помещений, не ухудшает техническое состояние жилья и пр.

Отдельно разобрали: как выделить доли в земельном участке

Процедура выдела долей по соглашению между собственниками

Для выдела доли в натуре допускается заключить соглашение с другими владельцами квартиры. Советую оформлять его в письменной форме, чтобы затем закрепить юридические последствия.

Этапы выдела доли в натуре по соглашению с другими собственниками следующие:

Этап 1. Договориться, как будет распределена площадь квартиры в соответствии с размерами права собственности.

Этап 2. Установить, что имеется техническая возможность для выдела в натуре, с соблюдением необходимых условий и требований, описанных выше. В некоторых случаях для этого потребуется провести техническую экспертизу или заказать строительный проект.

Этап 3. Составить письменный договор, в котором указать все детали раздела квартиры на доли в натуре:

• какое помещение и в какой части, размере переходит к каждому собственнику;
• если выплачивается компенсация за какое-то помещение или его часть, то надо указать размер компенсации и срок ее выплаты;
• иные дополнительные условия: например, распределение расходов на выполнение технического раздела помещений и пр.

Этап 4. Подготовить договор по количеству сторон и еще 1 экз. для Росреестра. Все собственники подписывают договор лично или через уполномоченных представителей по доверенности. Если есть сомнения, что в дальнейшем один из дольщиков откажется от договоренностей или один из собственников имеет особенности в статусе (например, является несовершеннолетним, ограниченным в дееспособности и пр.), рекомендую оформить такой договор у нотариуса.

Соглашение можете составить по образцу:

Образец соглашения о выделе доли в натуре

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Этап 5. Передать все экземпляры подписанного договора в Росреестр для регистрации изменения права собственности. Без этого соглашение собственников не имеет юридической силы. Это допускается сделать через любое отделение МФЦ.

Этап 6. Получить выписку из ЕГРН с зафиксированным выделом части в натуре, при необходимости провести технический раздел квартиры.

Процедура выдела долей в судебном порядке

Если договориться с другими собственниками о мирном выделе части никак не получается, то остается вариант выдела доли в натуре в судебном порядке.

Пошаговая процедура в этом случае следующая:

Шаг 1. Установить техническую возможность для выдела части квартиры — заказать строительно-техническую экспертизу или строительный план перепланировки. Эти документы обязательны для судебного разбирательства.

Шаг 2. Получить предварительные разрешения на перепланировку от уполномоченных органов местной власти.

Шаг 3. Составить и направить остальным собственникам письменную досудебную претензию с вариантом раздела квартиры. Дополнительно к ней необходимо приложить строительную документацию. В претензии необходимо установить срок для ответа (минимум 30 дней). В суд обращайтесь, только если в этот срок придет отказ или ответ от других владельцев не поступит совсем.

По теме: как составить досудебную претензию

Шаг 4. Подготовить исковое заявление и необходимый пакет документов:

• оригинал квитанции об оплате госпошлины — рассчитывается от стоимости части истца;
• копии документов о праве собственности;
• копии или оригиналы технического заключения, строительной документации и разрешений;
• копии претензий и иных обращений к сособственникам квартиры;
• почтовые квитанции о направлении претензий и иска ответчикам.

Шаг 5. Направить иск ответчикам (заказным письмом) и в суд — через канцелярию суда или заказным письмом.

Шаг 6. Присутствовать на судебных заседаниях лично или через представителя по доверенности. Выполнять требования суда, пояснять свою позицию и предоставлять доказательства.

Шаг 7. Получить решение суда. Если ответчики обжалуют его, то дождаться вступления в силу решений вышестоящих судов.

Шаг 8. Решение суда является основанием для регистрации изменения в праве собственности и внесения изменений в ЕГРН.

Шаг 9. При необходимости, провести строительные работы по перепланировке и реальному выделу части квартиры.

Что делать, если долю в натуре выделить невозможно

Не всегда условия для выдела доли в натуре выполнимы в квартире, особенно маленькой. Иногда технически невозможно сделать дополнительный вход или установить еще один санузел. А если квартира однокомнатная, выдел отдельной части в ней становится практически нереальным.

Если соглашение о выделе доли в натуре с дольщиками квартиры недостижимо, или суд отказал в выделе в натуре, собственник части квартиры вправе выбрать один из вариантов действий:

• направить остальным собственникам квартиры письменное требование о выплате стоимости за долю, размер которой устанавливается по соглашению или на основании рыночной оценки. Если дольщики откажутся, то допускается продать такую долю третьему лицу;
• предложить дольщикам выкупить их части. Если доля одного из собственников ничтожна мала (например, 1/10 от 30 кв. м) и нет возможности использовать ее для реального проживания, то суд вправе назначить компенсацию даже без согласия такого собственника;
• оформить соглашение о порядке пользования квартирой. В нем указывается, какими помещениями и в каком порядке пользуются собственники, но юридического изменения в праве собственности не происходит.

Выдел долей в натуре: частые вопросы