Важно Минфин скорректировал КБК на 2025–2027 годы 
Для ведения адвокатской деятельности мне необходим офис. Я занимаю помещение на условиях субаренды. Заключили мы ее сроком на пять лет. Когда обсуждали с арендатором условия сделки, я поинтересовалась, кто из нас будет подавать документы на государственную регистрацию в Росреестр. Арендатор удивился: зачем это делать? Он считал, что такой субарендный договор регистрировать не требуется. Но это оказалось не так. Разбираемся в правилах и условиях государственной регистрации договора субаренды недвижимости.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Если основной договор аренды оформлен и действует более года, то и субаренда подлежит госрегистрации в Росреестре.
- Нужно получить согласие арендодателя — без него Росреестр приостановит или откажет в регистрации.
- За регистрацию подают договор, согласие арендодателя, паспорта и при необходимости доверенность. Также надо оплатить госпошлину.
- Закон не устанавливает строгих сроков, но договор вступает в силу только после регистрации.
- Откажут, если нет согласия собственника, срок субаренды превышает срок основного договора, документы поданы неуполномоченным лицом или договор не подлежит регистрации.
Договор субаренды обязательно регистрировать в Росреестре
В соответствии с абзацем третьим п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды необходимо применять те же правила, что и к договорам аренды. Как следует из положений п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года.
Читайте: как составить договор субаренды
Т.о., если основной договор аренды здания, сооружения, помещений в них или земельного участка заключен на срок более одного года и прошел госрегистрацию в Росреестре, то и субаренда арендованного имущества подлежит государственной регистрации.
Обязательно подтвердить согласие арендодателя
На субаренду арендатор обязан получить согласие арендодателя. Такое согласие оформляется в виде отдельного документа или путем проставления соответствующей отметки на субарендном договоре.
Согласие арендодателя, данное арендатору на заключение договора субаренды
Порядок регистрации договора субаренды в Росреестре
Чтобы произвести государственную регистрацию субаренды — необходимо подготовить необходимые документы и подать их в Росреестр. Обратиться за госрегистрацией вправе одна из сторон сделки или ее регистрируют оба: и арендатор, и субарендатор.
Какие документы взять с собой
Для государственной регистрации потребуются следующие документы:
- Субарендный договор.
- Согласие арендодателя на сдачу арендуемого имущества в субаренду.
- Документы, удостоверяющие личность обратившихся.
- Доверенность с соответствующими полномочиями, если сделку регистрирует представитель арендатора и(или) субарендатора. Доверенность от физлица необходимо удостоверить у нотариуса.
- Документ об уплате госпошлины — представляется по желанию заявителей. За государственную регистрацию необходимо уплатить госпошлину, размер которой составляет 4000 руб. для граждан и 44 000 руб. для юрлиц. Если сделку регистрируют две стороны, то каждая из них уплачивает 50 % от размера госпошлины. К примеру, если сделка заключена между юрлицом и гражданином, то юрлицо платит 22 000 руб., а физлицо — 2000 руб.
На заметку: как оплатить госпошлину
Куда обращаться
За государственной регистрацией необходимо отправляться в Росреестр. Если сделка заключена между юрлицами, то документы на госрегистрацию они смогут подать только в электронном виде — такое правило действует с 1 марта 2025 г. Они направляются через личный кабинет на сайте Росреестра и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
В какие сроки все нужно сделать
Действующее законодательство не устанавливает каких-либо точных сроков, в которые стороны сделок аренды и субаренды обязаны регистрировать сделку в органах Росреестра. Каких-либо санкций за то, что стороны подали документы на госрегистрацию (к примеру, спустя несколько месяцев после заключения сделки), законом не предусмотрено.
Могут ли отказать в регистрации субаренды и почему
В некоторых случаях Росресст откажет в госрегистрации субарендных отношений. Это может произойти в таких ситуациях:
- Не представлено согласие арендодателя на сдачу арендуемого имущества в субаренду. Если такое согласие отсутствует, то Росреестр приостанавливает госрегистрацию, сообщив сторонам сделки об этом и предложив принести согласие арендодателя. При непредставлении согласия в установленные сроки, в госрегистрации откажут.
- Субарендный договор заключен на срок, превышающий основной договор аренды, что противоречит положениям п. 2 ст. 615 ГК РФ.
- Документы на государственную регистрацию поданы неуполномоченным лицом. К примеру, полномочия регистрировать сделки в Росреестре отсутствуют в представленной доверенности.
- Субарендный договор не требует государственной регистрации в Росреестре — заключен на срок менее года или на неопределенный срок.
Вас может заинтересовать: как сдать в субаренду парковочное место
