Важно
МТС приведет тарифы к уровню апреля-мая 2024 года 
В предпринимательской деятельности трудно обойтись без имущества — нежилого помещения или земельного участка. Не всегда имеются средства и возможность на покупку такого имущества, поэтому оно арендуется. Но бизнес может «не пойти», и арендуемый объект не используется в полной мере. В такой ситуации целесообразно оформить куплю-продажу прав аренды. Разбираемся в особенностях заключения такого договора.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Продажа прав аренды позволяет передать арендуемое имущество другому лицу.
- Эта сделка оформляется с помощью переуступки или субаренды.
- Всегда нужно заручиться согласием арендодателя на такую передачу.
- Документ должен содержать информацию о сторонах и предмет договора.
- Права нужно зарегистрировать в Росреестре, если аренда более года.
Что такое продажа прав аренды
Продажа аренды применяется в случаях, когда арендатор в силу каких-либо причин не желает расторгнуть арендный договор. К примеру, он планирует позже использовать арендуемое нежилое помещение либо договорными условиями за расторжение установлены штрафные санкции. В таких ситуациях, чтобы не нести убытки по внесению арендной платы за неиспользуемое арендуемое имущество, оформляется купля-продажа аренды. Продажа оформляется путем заключения следующих видов договоров:
- переуступка арендных прав (переуступка, перенаем). В таких случаях первоначальный арендатор выбывает из правоотношений, а перед арендодателем отвечает новый арендатор, который совершил покупку аренды;
- субаренда (поднаем). Возникают трехсторонние отношения, а перед арендодателем продолжает отвечать первоначальный арендатор.
Может быть полезно: как составить договор переуступки аренды помещения
Как составить договор купли-продажи прав аренды
Особенности составления договора купли-продажи аренды зависят от того, каким образом производится их покупка — путем переуступки или субаренды. Так, при заключении договора в него необходимо включить следующие условия:
- Данные о сторонах договора.
- Предмет соглашения — подробно описать данные арендуемого объекта (например, кадастровый номер и адрес нежилого помещения, его площадь, номер на техплане и т.д.), права, покупка и продажа которых оформляется.
- Срок субаренды (не должен превышать срока по первоначальному договору).
- Плата за продажу. Переуступка (перенаем) оформляется за плату, размер которой определяется сторонами сделки. Что касается субаренды, то здесь судебная практика неоднозначна. Так, мне как-то пришлось разбираться, законно ли договорное условие, возлагающее на арендатора обязанности уплатить арендодателю дополнительный платеж при передаче арендуемого нежилого помещения в субаренду. При изучении судебной практики я выяснила, что большинство судов считает такое условие незаконным и противоречащим положениям ст. 614, 615 ГК РФ. Но существует и противоположная практика. Т.о., необходимо ориентироваться на практику, сложившуюся в регионе.
- Указание на необходимость произвести госрегистрацию в органах Росреестра, в случае когда первоначальные арендные правоотношения заключены на срок более года.
- Права и обязанности сторон.
- Указание на получение согласия арендодателя на продажу. Согласие получается путем оформления отдельного документа, ответа на письмо с просьбой дать такое согласие либо заключения соглашения купли-продажи с участием арендодателя и проставления его подписи на документе о покупке аренды.
- Ответственность сторон — штрафные санкции за неисполнение или просрочку исполнения договорных обязательств.
- Порядок разрешения споров.
- Иные условия, исходя из специфики правоотношений.
- Реквизиты и подписи сторон.
На заметку: как проверить, зарегистрирован ли договор в Росреестре
Для применения в работе предлагаем воспользоваться нашим шаблоном:
|
Договор № ____ купли-продажи права на заключение договора аренды г. _________________ «__»___________ ____ г. __________________________ (наименование) в лице ________________________ (должность, ФИО), действующ__ на основании ______________________________ (Устава, доверенности), именуем__ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ____________________________ (наименование) в лице ____________________________ (должность, ФИО), действующ__ на основании ____________________________________ (Устава, доверенности), именуем__ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. По настоящему Договору Покупатель осуществляет выкуп права на заключение договора аренды помещений в здании, расположенном по адресу: ____________________, общей площадью ________ кв. м, для использования под __________________________ в соответствии с Уставом Покупателя. Существенные условия аренды, право на которую продается: _____________________________________________________________________________. 1.2. Покупатель приобретает права на заключение договора аренды следующих помещений: 1.2.1. ____________________________ площадью _____ кв. м, кадастровый номер __________________, расположенное на ____ этаже здания, указанного в п. 1.1 настоящего Договора. 1.2.2. ____________________________ площадью _____ кв. м, кадастровый номер ___________________, расположенное на ____ этаже здания, указанного в п. 1.1 настоящего Договора. 1.2.3. ____________________________ площадью _____ кв. м, кадастровый номер ___________________, расположенное на ____ этаже здания, указанного в п. 1.1 настоящего Договора. 2. Условия и порядок выкупа права аренды 2.1. Продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты _____% от рыночной стоимости годовой арендной платы в размере ____________ (____________) рублей за один квадратный метр, в том числе НДС. Общая стоимость выкупа права аренды составляет ___________ (______________) рублей и возврату не подлежит. 2.2. Покупатель перечисляет общую сумму выкупа права аренды в течение ____ (_______) банковских дней со дня подписания настоящего Договора. Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца. 3. Права и обязанности Сторон 3.1. В соответствии с возложенными на него полномочиями и настоящим Договором Продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее ____________. Срок исполнения Продавцом обязательств по оформлению договора завершается передачей документов в ___________________________________ для регистрации. 3.2. Продавец гарантирует своевременную и качественную подготовку указанного договора аренды и всех иных необходимых документов и выполнение других зависящих от Продавца условий таким образом, чтобы аренда была оформлена в установленном законом порядке. 3.3. Покупатель обязуется уплатить сумму выкупа права аренды в соответствии с условиями настоящего Договора. 3.4. Покупатель может переуступить право аренды, полученное им по настоящему Договору, третьему лицу при согласовании с Продавцом при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства Покупателя по настоящему Договору. Переуступка прав оформляется Сторонами письменно и является неотъемлемой частью настоящего Договора. 3.5. Покупатель обязан реализовать полученное по настоящему Договору право аренды в _____-дневный срок начиная с момента, указанного в п. 3.1 настоящего Договора. 4. Возникновение права на заключение договора аренды 4.1. Право на заключение договора аренды помещений возникает у Покупателя с момента поступления денежных средств, причитающихся Продавцу по настоящему Договору, на его расчетный счет. 4.2. Покупатель признается утратившим право аренды, если он не реализует это право в срок, указанный в п. 3.5 настоящего Договора, по обстоятельствам, не зависящим от Продавца. 5. Ответственность Сторон 5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 5.2. В случае если договор аренды на помещения, указанные в п. 1.2 настоящего Договора, не будет заключен по не зависящим от Покупателя причинам, Продавец обязан возвратить Покупателю сумму, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, плюс проценты на эту сумму в размере учетной ставки банковского процента, существующей в ___________________ на момент заключения настоящего Договора либо на момент возврата Продавцом указанной суммы (по выбору Покупателя), за период начиная со дня получения Продавцом суммы, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и заканчивая днем возврата вышеуказанной суммы. 6. Разрешение споров 6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в результате нарушения Сторонами условий настоящего Договора, будут по возможности решаться путем переговоров между Сторонами. 6.2. В случае недостижения соглашения в результате переговоров споры и разногласия подлежат разрешению в арбитражном суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 7. Расторжение Договора 7.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон. 7.2. В случае неисполнения Покупателем обязательств по Договору, установленных п. 2.2, 3.3 Договора, настоящий Договор считается расторгнутым автоматически. 8. Заключительные положения 8.1. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. 8.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются по соглашению Сторон исключительно в письменной форме и являются неотъемлемой частью настоящего Договора. 8.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями обеих Сторон и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему. 8.4. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. 9. Адреса, реквизиты и подписи Сторон Продавец: ________________________ ________________________ Покупатель: ________________________ ________________________ |
И образцом заполнения:
Образец заполнения договора субаренды нежилого помещения
Вам также пригодится образец договора субаренды земельного участка
Часто задаваемые вопросы по покупке и продаже арендных прав
-
Что такое продажа прав аренды?
Это передача прав и обязанностей по первоначальной арендной сделке третьему лицу путем заключения переуступки (перенаем) или субаренды (поднаем).
-
Как составить договор купли-продажи аренды?
Необходимо оформить переуступку или субаренду, включив в текст документа сведения об арендуемом имуществе, правах и обязанностях, покупка которых оформляется, иные необходимые условия.
-
Требуется ли получить согласие арендодателя на куплю-продажу?
Да, во всех случаях необходимо получить письменное согласие арендодателя на заключение переуступки или субаренды.
