Купил квартиру с прописанным жильцом — готовься к разборкам

Навигация

Что говорит закон про права собственника

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Это включает право определять, кто может находиться в квартире.

Ст. 292 ГК устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника.

Членами по Жилищному кодексу являются супруги, дети, родители. Другие родственники и нетитульные лица признаются членами семьи, если вселены собственником в качестве таковых.

Когда выселить можно без проблем:

• не родственников. Допустим, в квартире прописан какой-нибудь дальний родственник, знакомый или вообще посторонний человек, которого когда-то вселили из добрых побуждений. Тогда новый собственник может потребовать его выселения через суд;
• бывшего супруга, если брак был расторгнут до продажи квартиры. Такую практику подтвердил Пленум Верховного суда в постановлении № 14 от 2 июля 2009 г.

Когда выселить сложно или невозможно

Совсем другая ситуация с несовершеннолетними детьми экс-собственника. По ст. 20 ГК, местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей. Выселить ребенка практически невозможно, особенно если у него нет другого жилья. То есть проблема, если родитель выписался и никуда не прописался, чтобы туда же вписать ребенка.

Сложности возникают и с близкими родственниками, которые долго проживали в квартире как члены семьи. Суды могут признать за ними право пользования жилым помещением, особенно если это пожилые или нетрудоспособные люди.

Ст. 31 ЖК предусматривает возможность сохранения права пользования за бывшими членами семьи собственника при наличии уважительных причин и отсутствии другого жилья. Например, если престарелая мать собственника прописана в квартире и больше ей некуда идти.

Как правильно действовать

Сначала нужно направить прописанному человеку письменное требование о добровольном выселении. В нем следует указать основания и сроки. Уведомление лучше отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если человек добровольно выселяться не собирается, остается суд. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие право собственности, выписку из домовой книги, доказательства отсутствия семейных отношений с ответчиком. В суде придется доказывать, что прописанный не является членом семьи или утратил это право.

Нюансы

Иногда прописанные люди подают встречные иски о признании права пользования жилым помещением. Особенно это касается пожилых родственников или людей с инвалидностью.

Еще одна засада — если человек давно не проживает по адресу регистрации, но формально не выписался. В этом случае можно подать иск о признании утратившим право пользования жилым помещением согласно ст. 83 ЖК РФ за длительное отсутствие.

Но нужны доказательства отсутствия. Например, показания соседей, справки о регистрации по другому адресу, документы о работе в другом городе и тому подобное.

Как покупателям вторички снизить риски

Всегда проверяйте выписку из домовой книги и внимательно изучайте, кто прописан в квартире. Если есть посторонние люди, настаивайте на их выписке до сделки или требуйте существенную скидку с цены. Помните, что за эту скидку вас могут ждать проблемы. Даже не просто могут, а часто и ждут.

Особенно осторожно относитесь к квартирам, где прописаны:

• несовершеннолетние дети;
• пожилые родственники собственника;
• люди с инвалидностью;
• бывшие супруги, если развод был недавно.

В таких случаях лучше поискать другой вариант или морально готовиться к разборкам и затратам на суд.

Свинкины финансы — колонка Екатерины Белкиной на НашГлавбух:

• Как человек чуть не потерял 21 000 из-за странной технической особенности банка
• Когда и как делать скриншоты, чтобы они помогли вам в финансовых спорах
• Поборы на занавески и подарки учителям в школе — законно или нет?
• Как российские инвесторы остались должны государству больше, чем заработали
• Все статьи колонки "Свинкины финансы — колонка Екатерины Белкиной"