Как составить договор найма жилья с правом субаренды: правила и шаблоны

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Субаренда и поднаём — это разные понятия: поднаём относится только к жилым помещениям, а субаренда — к любому имуществу.
2. Для сдачи жилья обязательно получите письменное согласие собственника — без этого сдавать нельзя.
3. Договор должен быть оформлен в письменной форме — нотариус не обязателен, но нужен полноценный текст и экземпляры для всех.
4. Сдача возможна только на возмездной основе — в безвозмездное пользование передавать нельзя.
5. Срок субаренды не может превышать срок основного найма, и при длительности свыше 12 месяцев договор подлежит государственной регистрации.

Субаренда или поднаем: как правильно?

Понятия «субаренда» и «поднаем», хотя и используются в обиходе как синонимы, с юридической точки зрения представляют существенно различающиеся правовые категории.

По смыслу положений ст. 615 ГК РФ субаренда — это сдача арендатором арендованного им имущества полностью или частично третьему лицу. Субаренда применяется к подавляющему большинству видов имущества. К примеру, компания-арендатор вправе взять внаем у собственника промышленное оборудование, а затем передать это же оборудование в пользование другой организации.

Поднаем формально не имеет никакого отношения к субаренде и не регулируется ст. 615 ГК РФ. Поднаем является специальной разновидностью найма, применяемой исключительно к жилому помещению. К поднайму жилого помещения применяются общие положения главы 35 ГК РФ, регулирующие наём жилого помещения, за исключением норм, прямо исключённых или изменённых ст. 685 ГК РФ.

Требования к поднайму во многом аналогичны «обычному» найму жилища, но содержат критически важные отличия:

• он допускается только на возмездной основе — сдача, к примеру, квартиры в безвозмездное пользование невозможна;
• необходимо учитывать требования о минимальной норме общей площади жилого помещения на одного человека, установленные в каждом муниципалитете отдельно;
• срок соглашения не должен превышать срок основного соглашения найма между собственником и арендатором;
• при прекращении основной аренды автоматически прекращается производная от неё сделка;
• не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый период, которые действуют для основного арендатора.

Простыми словами: если арендуемая квартира передаётся гражданам для проживания — это является поднаймом. Если же коммерческая недвижимость передавалась бы для промышленного использования или иных хозяйственных целей, то речь шла бы исключительно о субаренде.

В каких случаях жилье можно сдавать в субаренду

Сдача жилого помещения в аренду самим арендатором допустима во всех случаях, когда отсутствуют ограничения для такого найма, вытекающие из особенностей этой сделки, предусмотренные как специальными нормами ст. 685 ГК РФ, так и общими положениями главы 35 ГК РФ. Так, субаренда жилого помещения категорически недопустима при наличии следующих обстоятельств:

• характер найма является безвозмездным, закон требует обязательного наличия платежей за сдачу;
• отсутствует разрешение собственника (наймодателя) на сдачу внаем квартиры или другого помещения посторонним;
• жилое помещение непригодно для проживания или не соответствует установленным санитарным и техническим нормам;
• прекращено основное соглашение по аренде между собственником и первоначальным арендатором.

Как сдать жилье в субаренду и ничего не нарушить

Чтобы правильно сдать жилое помещение в субаренду, необходимо придерживаться определённой последовательности действий:

Шаг 1. Получите письменное разрешение собственника на сдачу. Прежде всего обязательно получите согласие от хозяина недвижимости на то, чтобы в дальнейшем вы могли сдавать объект в аренду. Его необходимо оформить в письменной форме. Нередко такое разрешение оформляют дополнительным соглашением к основному договору аренды, в котором чётко указывают согласие владельца, условия субаренды и возможные ограничения. Если же условие о допустимости субаренды уже присутствует в основном договоре аренды, то дополнительно ничего согласовывать не требуется.

Подробнее: как оформить согласие собственника на сдачу недвижимости в субаренду

Шаг 2. Оформите договор на поднаем в письменной форме. Письменная форма договора обязательна в силу закона. Удостоверять договор у нотариуса не требуется, но документ должен содержать все существенные условия сделки. Каждая сторона обязана получить по одному экземпляру договора.

Шаг 3. При необходимости произведите государственную регистрацию. Если период договоренностей превышает 12 месяцев, то договор о субаренде подлежит государственной регистрации в реестре прав на недвижимое имущество. Произвести регистрацию разрешено через МФЦ или интернет-ресурсы Росреестра. Регистрация обеспечивает дополнительную защиту прав субарендатора и служит доказательством наличия субарендного отношения.

Читайте о госпошлине за регистрацию договора аренды

Договоры аренды и субаренды вам в помощь

Договор аренды (основной)

Строго утверждённого образца договора аренды (найма) квартиры или другого жилого помещения, содержащего условие о субаренде, законодательство не предусматривает. Граждане имеют право включить те условия, которые им необходимы, но обязательно подлежат согласованию следующие существенные положения:

1. Предмет договора аренды. Это сама квартира или другое жилое помещение, передаваемое внаем, с его полной и точной идентификацией. К примеру, укажите полный адрес квартиры (улица, номер дома, номер квартиры), этаж расположения, общую площадь в квадратных метрах, количество комнат, наличие балкона или лоджии, характер окон и прочие значимые параметры, позволяющие однозначно определить объект.
2. Цена аренды. Необходимо указать размер платежей за аренду одновременно цифрами и прописью. В этом же разделе рекомендуется подробно расписать положения о порядке расчётов, сроках оплаты и способах передачи денежных средств.
3. Право на субаренду. Если в рамках основной аренды предполагается сдача жилья внаем посторонним лицам, то обязательно включите отдельный пункт об этом. В интернете я нередко встречаю образцы договоров аренды, где указывается стандартная формулировка: «Арендатор наделен правом сдавать жилье в аренду с письменного согласия арендодателя». Такое условие в договоре о сдаче лишено практического смысла. В силу закона согласие собственника потребуется независимо от того, есть подобная формулировка в документе или нет. Вместо этого желательно закрепить правомочие арендатора на сдачу недвижимости в аренду третьим лицам без дополнительных согласований. Кроме того что в этом разделе стороны вправе согласовать некоторые ограничения: по максимальному сроку субаренды, по целевому использованию жилья субарендатором или по кругу лиц, которым может быть передано помещение.
4. Срок аренды. Укажите точные даты начала и окончания договора, например: «Договор заключается на срок с 1 ноября 2025 года по 31 октября 2027 года».
5. Права и обязанности сторон. К примеру, арендодатель вправе требовать своевременного исполнения условий договоренностей и внесения платежей за аренду, проверять состояние помещения. Арендатор имеет возможность беспрепятственно пользоваться помещением и требовать его содержание в надлежащем состоянии. При этом арендодатель обязан предоставить помещение в пригодном для использования состоянии, а арендатор обязан своевременно вносить платежи за аренду и соблюдать правила пользования.
6. Условия расторжения договора аренды. Укажите основания и процедуру, при которых любая из сторон наделена правом расторгнуть договор аренды. Целесообразно предусмотреть письменное уведомление за 30 дней до расторжения, а также случаи досрочного расторжения при существенных нарушениях.
7. Ответственность. Установите штрафные санкции за просрочку платежа, неправомерное использование помещения в найме или нарушение иных условий договора. Укажите, при каких объёмах задолженности договор подлежит расторжению.

Пример оформления договора субаренды жилого помещения с условием о субаренде

Договор субаренды

Для договора субаренды жилого помещения законом установлены два существенных условия, без которых он не может быть заключен:

1. Предмет субаренды. Это само жилое помещение, передаваемое в аренду третьим лицам, с его полной идентификацией, адрес, площадь, количество комнат и иные характеристики.
2. Цена субаренды. Субаренда допускается только на возмездной основе, поэтому в договоре обязательно указывается размер ежемесячного платежа цифрами и прописью. При отсутствии согласования размера платежа договор является незаключённым.

Помимо этих условий, граждане вправе согласовать любые другие положения, необходимые для надлежащего исполнения сделки: период действия, права и обязанности сторон, причины расторжения, ответственность, порядок разрешения споров.