Как переоформить квартиру на нового собственника

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Передать квартиру другому человеку можно разными способами — продать, подарить, завещать или поменяться.
2. Чтобы оформить продажу, нужны документы на жильё, согласия от близких, договор, а ещё надо подать бумаги в Росреестр.
3. При дарении обязательно делают договор и удостоверяют его у нотариуса, а всё оформляется через регистрацию в специальном реестре.
4. Если квартира куплена в ипотеку или за маткапитал, а также если участвуют дети, нужно получить особые согласия и соблюдать дополнительные правила.
5. Передача родственникам тоже может иметь ограничения и свои нюансы, особенно при сделках между близкими людьми или детьми.

Какие есть способы переоформить квартиру на другого собственника

Переоформление жилой недвижимости — это действия собственника по распоряжению имуществом в установленном законом порядке. Передать квартиру другому лицу и прекратить право собственности на нее можно разными способами:

• продать;
• подарить;
• завещать;
• составить договор мены;
• заключить договор пожизненной ренты и др.

Рассмотрим порядок оформления популярных и оперативных способов передачи жилья — продажу и дарение.

Алгоритм действий при оформлении купли-продажи квартиры

Чтобы переоформить жилое помещение на другое лицо в собственность, необходимо:

• иметь на руках подтверждающие право собственности документы (договор КП о приобретении жилья, договор дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.), свидетельство о госрегистрации (их выдавали до июля 2016 г.) или выписку из ЕГРН;
• заручиться согласиями. Они нужны: от супруга (если имущество — объект совместной собственности, то документ оформляют у нотариуса, п. 3 ст. 35 СК РФ), от органов опеки и попечительства (если собственник недвижимости в возрасте до 18 лет, недееспособный, ограничен в дееспособности или такие лица зарегистрированы в помещении, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ);
• составить проект договора КП. Здесь потребуется помощь юриста. В документе важно подробно описать отчуждаемый объект (его идентифицирующие характеристики: название, адрес, площадь, кадастровый номер и др.);
• подать документы в Росреестр, например, через МФЦ.

При оформлении сделки нужны паспорта продавца и покупателя.

Пример описания характеристик квартиры в договоре купли-продажи

Подробнее: как оформить договор купли-продажи квартиры

Алгоритм действий при оформлении дарения квартиры

Чтобы оформить эту безвозмездную сделку, нужно:

• иметь на руках подтверждающие право собственности документы (о них указано выше);
• составить договор дарения и удостоверить его у нотариуса (ч. 3 ст. 574 ГК РФ). Часто нотариусы предлагают свои проекты такой сделки;
• подать заявление в Росреестр о регистрации перехода права собственности на помещение. Такое заявление уполномочен подать нотариус (п. 5 ч. 3 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015).

Особенности переоформления квартиры в разных случаях

Порой договор по переоформлению жилья имеет особенности, которые вызваны обстоятельствами: помещение находится в ипотеке, приобретено на средства маткапитала, его передают несовершеннолетнему или родственнику. Рассмотрим нюансы подробно.

Если квартира в ипотеке

Тогда ее оформляют в собственность на другое лицо несколькими способами (на выбор):

1. Путем переоформления ипотечного кредита (п. 1 ст. 38 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998). Здесь происходят продажа недвижимости и переуступка прав/обязанностей по ипотеке. Главное, чтобы банк одобрил нового заемщика. Далее:
   • продавец и будущий собственник подписывают соглашение о переводе долга по ипотеке;
   • они же оформляют договор КП квартиры;
   • банк и новый собственник оформляют кредитный договор; происходят госрегистрация перехода права собственности на жилье и изменение сведений о залогодателе.
2. Самостоятельной продажи заложенного жилья (норма 37.1 № 102-ФЗ от 16.07.1998). Такая реализация возможна для полного погашения кредита/займа от полученных с продажи квартиры денег. Для этого залогодатель направляет в банк соответствующее заявление. Через 10 дней банк уведомит о согласии или несогласии на продажу имущества таким способом. При одобрении у продавца есть четыре месяца на оформление договора КП и регистрацию перехода права собственности. Разница между ценой, за которую квартиру продали, и размером задолженности по кредиту на момент ее погашения возвращается залогодателю, за вычетом понесенных банком допрасходов (если они есть).

Если квартира куплена с использованием маткапитала

Жилье, которое приобретено за маткапитал (в т.ч. частично), разделено на доли между владельцем сертификата, супругом и детьми (ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ от 29.12.2006). Для ее переоформления на третье лицо в собственность получают согласие органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних детей). Его дадут под условием того, что в приобретаем равноценном жилье дети получат те же доли, или того, что деньги от реализации долей несовершеннолетних зачислят на их счета в банке.

Если квартиру переоформляют на несовершеннолетнего

В этом случае необходимо учесть следующее:

• с недвижимостью от имени (в интересах) детей до 14 лет (малолетних) заключают только их законные представители (родители, усыновители, опекуны) (ст. 28 ГК РФ). Т.е. договор подписывает уполномоченный взрослый гражданин от имени ребенка-покупателя;
• несовершеннолетние от 14 до 18 лет самостоятельно подписывают договор купли-продажи жилья, но с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (ст. 26 ГК РФ). Отметку о согласии проставляют в тексте договора КП или оформляют отдельную бумагу. При отсутствии согласия сделка законна, если ее в последующем одобрили взрослые.

Нюансы переоформления на близкого и неблизкого родственников

Формально отчуждение квартиры в интересах родственника ничем не отличается от сделки с чужим лицом. Так, я в свое время приобретала в собственность жилье у своей двоюродной сестры. Но есть ряд нюансов, которые следует знать.

Например:

• нельзя получить имущественный налоговый вычет, если квартира приобретена у близкого родственника (взаимозависимого лица): супруга, родителя, ребенка, брата/сестры, опекуна/попечителя (нормы 105.1, 220 НК РФ). На неблизких родственников эта норма не распространяется. Например, бабушка и внук не являются взаимозависимыми по отношению друг к другу;
• один супруг не может продать другому недвижимость, если она является их совместной собственностью;
• законный представитель несовершеннолетнего (родитель, опекун, попечитель) не может заключить с ним (ребенком) сделку по отчуждению его жилья (п. 3 ст. 37 ГК РФ);
• есть риск признания сделки фиктивной. Внимание налоговой привлекут, например, заниженная цена, отсутствие факта оплаты.

Узнайте, когда сделку могут признать недействительной

Переоформление квартиры: частые вопросы