Разбираемся с налоговым вычетом при продаже квартиры пенсионером

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Пенсионер, продавший квартиру, обязан платить налог с дохода, если жильё принадлежало ему меньше 5 лет (или 3 лет в некоторых случаях).
2. Если прошло больше 5 лет, платить не надо — государство освобождает от НДФЛ.
3. Для снижения налога можно уменьшить сумму сделки на 1 миллион рублей или на расходы, которые были потрачены на покупку или строительство.
4. Чтобы вернуть часть денег, понадобится заполнить декларацию 3-НДФЛ и собрать подтверждающие бумаги.
5. Подать документы надо до 30 апреля следующего года, а сам налог заплатить до 15 июля.

Правила налогового вычета при продаже квартиры пенсионером

Когда пенсионер продаёт квартиру или дом, он получает доход, который, согласно гл. 23 Налогового кодекса РФ, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Этот налог составляет 13 % от суммы сделки, если доход не превышает 5 млн рублей. Если полученный доход больше 5 млн, то 13 % взимается с этой суммы, а с остатка — 15 %. Если же недвижимость продаёт нерезидент, то его ставка составит 30 %.

Воспользуйтесь онлайн-калькулятором НДФЛ:

Калькулятор НДФЛ

Правила освобождения от НДФЛ для пенсионеров такие же, как для других физических лиц. То есть, если квартира находилась в собственности дольше минимального срока, налог платить не требуется (статья 217.1, пункт 2). Обычно этот срок — 5 лет, но иногда в отдельных регионах он сокращён, например, до 3 лет (статья 217.1, пункт 6) либо при выполнении определённых условий.

На федеральном уровне срок уменьшается до 3 лет, если квартира получена по наследству, в порядке приватизации, по договору дарения от близкого родственника или по ренте (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ). Кроме того, если продаваемое жильё является единственным у пенсионера, то минимальный срок для освобождения от налога уменьшится до трёх лет. Если вторую квартиру приобрели менее чем за 90 дней до продажи первой, то ранее единственное жильё тоже считается таковым и применяется трёхлетний срок.

Подробнее: кто может не платить НДФЛ

Есть 2 варианта получить возврат части налога

Пенсионер, как и любой другой налоговый резидент России, может уменьшить сумму НДФЛ при продаже недвижимости, воспользовавшись законными способами снижения налогооблагаемой базы.

Есть два варианта снизить налог:

1. Воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн рублей, после чего налог в размере 13 % исчисляется с оставшейся суммы (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример.

Пенсионер Иванов Иван Иванович продал дом за 4 млн рублей, применил вычет 1 млн и заплатил 13 % с 3 млн рублей. Получившийся налог составил 390 000 рублей.

2. Уменьшить доход на сумму расходов, понесённых при приобретении этой недвижимости. Вы можете предъявить налоговой инспекции затраты на приобретение квартиры:

• подойдут договор купли-продажи;
• банковская платёжка (если была оплата по безналу) либо расписка (при наличном расчёте).

В такой ситуации налог считается с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Например, если недвижимость приобреталась за 3 миллиона, а через пару лет продана за 3,2 миллиона, то к обложению подлежит лишь 200 000 рублей:

(3 200 000 — 3 000 000) × 0,13 = 26 000 рублей.

Также отмечу, что если средства от продажи старого жилья идут на покупку нового, оформляется имущественный вычет при покупке, то тогда часть налога за проданную недвижимость компенсируется государством. Сумма такого вычета — от 260 000 рублей (13 % от 2 миллионов). Эта компенсация возвращается из суммы налога, рассчитанного с продажи, в случае подачи декларации и на продажу, и на покупку сразу. Если суммы близки и обе не превышают 2 миллиона рублей, то итоговый налог для пенсионера может быть минимальным либо нулевым.

Выбранный вами способ необходимо отразить в декларации по форме 3-НДФЛ.

Размер налогового вычета при продаже квартиры

При продаже квартиры налоговый вычет составляет 1 миллион рублей. Это значит, что при расчёте налога на доходы физических лиц (НДФЛ) вы можете уменьшить сумму полученного дохода от продажи квартиры на 1 миллион рублей. Если собственников несколько, то этот вычет делится между ними пропорционально их долям.

Если же вы документально подтвердите расходы на покупку этой квартиры или, например, расходы на строительство, то вместо фиксированного вычета в 1 миллион рублей вы можете уменьшить доход на сумму подтверждённых расходов. Вы вправе выбрать, какой вариант для вас выгоднее.

Необходимые для вычета документы

Пенсионеру для получения налогового вычета необходимо собрать и представить в налоговую инспекцию по месту регистрации следующие документы:

1. Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполните декларацию с указанием суммы полученного дохода, информации о самом объекте, дате продажи и сумме расходов (при необходимости). Форму можно скачать на сайте ФНС или заполнить онлайн в личном кабинете налогоплательщика.

Может пригодиться: как заполнить 3-НДФЛ для налогового вычета

В личном кабинете налогоплательщика нужно найти вкладку «Доходы» — «Заявить доход» — «Продажа имущества». Далее выбрать имущество, внести ФИО покупателя, стоимость по договору купли-продажи и определить вид вычета: в установленном размере или в сумме расходов на приобретение.

Рассмотрим пример заполнения декларации по продаже квартиры

2. Документы, подтверждающие факт продажи квартиры:

• договор купли-продажи квартиры, в котором указана цена, ФИО продавца и покупателя, сведения о квартире;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права для подтверждения, что именно вы были собственником продаваемой недвижимости.

Документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости (если вы будете уменьшать доход от продажи квартиры на сумму расходов):

• договор купли-продажи, по которому вы сами покупали эту квартиру ранее;
• платёжные документы (квитанции, платёжные поручения, банковские выписки и др.), которые подтверждают, что вы оплатили покупку.

Также вас может заинтересовать: как пенсионеру получить налоговый вычет при покупке квартиры

Сроки обращения за вычетом для пенсионера

Согласно законодательству, декларацию необходимо подать не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи недвижимости. Сумму НДФЛ следует оплатить до 15 июля того же года.

Пример.

Пенсионер Иванов Пётр Петрович реализовал квартиру в 2024 году. До 30 апреля 2025 года ему нужно было подать налоговую декларацию, а до 15 июля 2025 года — оплатить НДФЛ.