Как добросовестный приобретатель квартиры может оказаться ни с чем. Дело Долиной и не только — дайджест реакций Телеграма

Навигация

Юристы фиксируют системный сбой: добросовестность покупателя больше не защищает

Мамонова|Торги в банкротстве

Долину обманули мошенники — она перевела им 180 млн рублей, большую часть из которых выручила от продажи квартиры в центре Москвы за 112 млн при рыночной стоимости в 195 млн. Когда певица поняла, что произошло, она пошла в суд. Суд удовлетворил иск: сделка признана недействительной, квартира возвращается Долиной, а деньги должны вернуться покупательнице. Ключевое слово «должны». Мотивировочная часть решения суда на сайте Хамовнического суда не опубликована — публикация запрещена. Всех фигурантов этого дела нашли и арестовали — это подставные лица, которых использовали как посредников. Есть решение суда о взыскании денег с этих лиц в пользу Долиной, но человек, которому была переведена самая крупная сумма, скончался. Юристы утверждают, что денег покупательнице квартиры не видать, потому что Долина живет сейчас без копейки и самый вероятный вариант — это её банкротство. Покупатель остался и без квартиры, и без денег.

Автор объясняет, почему это дело стало началом произвола и судебным прецедентом для десятков других споров, — читать полностью.

Андрей Медведев

Такие ситуации происходят сплошь и рядом. Люди покупают квартиру, сделка проходит через банк, через Росреестр, а потом оказывается, что продавца обманули мошенники. И суды всегда встают на сторону как бы обманутых продавцов. Почему «как бы»? А потому, что по ТВ, по радио бесконечно рассказывают, что верить звонкам «из банка», «из ФСБ» нельзя. Но тем не менее люди верят, продают квартиры, совершают поджоги или теракты. То есть взрослый человек находится в своём уме, точно зная, что страну атакуют мошенники, отдаёт им деньги. Сами. Но суды всё равно упорно делают крайними покупателей. Нередко это будут семьи с детьми, люди, взявшие ипотеку. И вот люди сидят без квартиры, без материнского капитала, с кредитом. Но почему-то продавцы не несут никакую ответственность за свои действия. Прежде всего — за финансирование ВСУ, содействие спецслужбам противника. Они же все передают наличные миллионы курьерам, а те отсылают на Украину. Разве это не преступление? Не несут ответственность банки, клерки, регистраторы, нотариусы. Причём сделки длятся порой по месяцу или даже два. Но виноват будет только тот, кто купил нехорошую квартиру.

В материале еще показано, почему автор подозревает, что во многих случаях не было никаких звонков из украинских коллцентров, а имеет место чистое мошенничество по схеме: «Ой меня обманули, верните квартиру» — там же.

Уклонский на связи | Недвижимость СПБ

Мошеннические схемы набирают обороты. Самое громкое дело — дело Ларисы Долиной. Каждый день мне попадаются видеообращения от покупателей, которые после покупки ловят от продавцов исковое о признании сделки недействительной. Суды все как под копирку принимают такие иски и откатывают сделки. В целом с откатом ещё смириться можно, но феномен заключается в том, что продавцу квартира возвращается, а покупателю деньги — нет. По закону должна действовать реституция: продавцу — квартира, а покупателю — деньги. Но тут этот принцип не работает, так как покупатель у нас, оказывается, не предусмотрел, что обманутая бабка может перевести деньги «сотрудникам ФСБ» и не может теперь считаться добросовестной. Вы че угораете? Почему добросовестность покупателя должна зависеть от действий продавца после сделки? Логика вышла из чата.

Там же содержатся рекомендации автора, что теперь должны делать и продавцы, и покупатели, включая экспертизу вменяемости продавца, — читать дальше.

Адвокаты дают практические инструменты защиты — от компенсаций до красных флагов

АвантЮРИСТка: сделки, риски и немного юмора

Рассказывается для всех, кто столкнулся с такой бедой — купил недвижимость, а в последствии судом было принято решение о признании сделки недействительной и истребовании объекта в пользу бывшего владельца. Физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании. Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации. Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

В посте детально расписан механизм получения компенсации и главное условие: в решении суда должно быть указано, что вы добросовестный приобретатель, — продолжение.

Юрист Софья Геннадьевна

Ситуация, которая случилась с моими клиентами, это страшный сон для любого покупателя недвижимости. Клиенты продали свой объект и долго подбирали необходимый взамен. Заключили сделку, оплатив внушительную сумму. Получили ключи, переехали, а через полгода прилетает иск: «Сделку отменить, недвижимость вернуть». Оказывается, продавец наткнулась на мошенников, которые забрали у неё все деньги от продажи недвижимости. Такой вариант очень сложно предугадать, даже если вы всё 1000 раз проверили. Как поступить, чтобы выиграть в суде? Доказать, что вы добросовестный приобретатель и проявили всю необходимую осмотрительность при заключении сделки. Это подтверждается: переписками, скринами объявлений, справками и согласиями, которые выдаёт продавец, личными встречами, свидетелями. Также имеют значение срок и сумма сделки.

Автор показывает всю цепочку доказательств, которую люди предоставили суду, и объясняет важность платёжных документов — полный разбор.

НАЛОГИ В НЕДВИЖИМОСТИ

А вам не кажется, что после истории с квартирой Ларисы Долиной кто-то будто включил рубильник? По данным Верховного Суда и МВД, в 2024–2025 гг. число исков от продавцов, которые «поняли, что их обманули», выросло на 15—20 %. Более 70 % случаев связано с пожилыми людьми. Сценарий показан всегда один и тот же: человек продаёт квартиру, деньги забирают мошенники, потом продавец идёт в суд и заявляет, что действовал «под гипнозом» или «манипуляцией». Если суд признает его недееспособным или в состоянии, исключающем осознание своих действий, то сделка может быть признана недействительной. Продавцу возвращают жильё, а добросовестный покупатель остаётся без своих денег и без квартиры. Красные флаги: продавец не готов сняться с регистрационного учёта, у продавца нет альтернативного жилья, странная логика сделки, цена существенно ниже рынка.

Там же дан детальный разбор каждого красного флага с объяснением, почему это опасно, — читать подробнее.

Nevsude

После дела Долиной мошенники оcновательно взялись за продавцов недвижимости, или они сами стали мошенниками? Те продают квартиры и безропотно относят пакеты с миллионами в ближайшие подворотни. Затем просто заявляют в суде, что стали жертвой мошенничества и остаются при своих квадратных метрах. Суды такие сделки разворачивают, обязуя вернуть квартиру продавцу, а деньги — покупателю, только деньги-то уже находятся «на безопасном счёту». В итоге жертвой становится не продавец, которого якобы обманули, а покупатель, которого вроде никто и не обманывал. Дается несколько конкретных советов покупателям: проследите, чтобы продавец выписался до сделки; расспросите продавца о причине продажи, куда он переезжает, подобран ли встречный вариант; не покупайте квартиру у одиноких собственников; не ищите свежие объявления; не спешите с покупкой, между предварительным договором и основной сделкой должно пройти 2–3 недели; пользуйтесь услугой видеофиксации у нотариуса.

В материале есть объяснение, почему каждая из этих рекомендаций критически важна для защиты покупателя, — там же.

Эксперты предупреждают о манипуляциях и PR-ходах застройщиков

Светлана Суховерская|По праву

Расфорсилась новость с формулировкой: «Бабки-скамерши требуют свои квартиры назад». Добросовестный приобретатель покупает квартиру у одинокого пенсионера, передаёт деньги, регистрирует переход права и внезапно получает требование о возврате жилого помещения, поскольку продавец действовал под влиянием мошенников, не осознавал последствия сделки, денежных средств не получал, а жильё было у него единственное. Деньги оседают у мошенников, квартира возвращается пенсионеру, а покупатель квартиры остался ни с чем и бесконечными судами. Сотни экспертных рилсов: «Внимание, вторичка более небезопасна», статьи в печатных СМИ, на интернет-порталах, создалось впечатление, что об этом говорят все и мы находимся в опасности. Начала изучать: решения судов в пользу продавцов действительно были, и появились они не сейчас, об этом я знала. Плюс бросилось в глаза, что топы юридической науки об этом не написали, что со временем и навело на мысль, что это отличный PR-ход застройщиков, реализующих «беспроблемные» новостройки.

Автор объясняет, почему не стоит доверять всему, что пишут в интернете, и почему риски есть в любой сделке, — продолжение материала.

Станислав Галкин │ Риэлтор с 2005 г.

«Ведомые продавцы» — это граждане, которые попали под влияние телефонных мошенников, в результате чего продали свою квартиру, а полученные деньги отдали «неустановленным лицам». Граждане тут же идут в суд с требованием расторгнуть сделку. И наш суд часто встаёт на их сторону, признавая сделку недействительной, в результате чего квартира возвращается продавцу. Самый громкий пример — это ситуация с Ларисой Долиной. Суд постановил: сделку признать недействительной, квартиру вернуть Ларисе Александровне, покупателю в иске о возврате денег отказать. Подобных судебных решений накопилась уже масса. Что же делать? Как уберечь себя от этой напасти при покупке квартиры? Примерно никак. Гарантированных действий, выполняя которые вы точно избежите риска, нет. Тщательно изучив судебные решения, мы с коллегами так и не нашли железобетонных оснований, по которым подобное дело точно выстоит в суде.

В посте содержатся рассуждения о том, почему суды начали требовать от покупателей почти следственных действий, и позиция автора по этому вопросу — читать полностью.

Системные юристы бьют тревогу: нарушены фундаментальные принципы права

Денис Пронин PRO недвижимость

После рассмотрения одним из московских судов иска Ларисы Долиной московские суды захлестнула волна подобных исков. Парадоксально, но суды действительно стали повально удовлетворять такие иски, и чаще всего решения фактически скопированы с вердикта суда по делу Долиной. Покупатель, купивший квартиру по рыночной цене, без всякой спешки проверивший все юридические документы, пригласивший на сделку юриста и риэлтора, теряет купленную и оплаченную им квартиру, а деньги продавец возвращать покупателю не обязан в большинстве случаев. В деле Долиной есть ряд очень важных особенностей, на которые суды, «копирующие» аналогичные решения по другим спорам, не обратили внимание: Полина Лурье купила квартиру по цене значительно дешевле рыночной; сделка была совершена скоропалительно быстро; Лариса Долина получила деньги наличными, что всегда менее прозрачно, чем расчёты через аккредитив. К сожалению, суды игнорируют эти существенные моменты.

В материале даны детальный анализ правовых проблем и объяснение, почему государство применяет двойные стандарты к схожим ситуациям в уголовном и гражданском праве, — там же.

Беглый адвокат: психология убеждения в суде

Дело Ларисы Долиной — это другой случай. Его беспрецедентный резонанс в профессиональной среде вызван не звёздностью певицы, а созданной судами первой и второй инстанций юридической аномалией, которая поставила под сомнение фундаментальные столпы гражданского права — принципы добросовестности и двойной реституции. Суд первой инстанции отступил от аксиом, которые юристы применяли на автомате десятилетиями. Во-первых, был пересмотрен сам подход к добросовестности. Добросовестность Лурье была поставлена под сомнение не из-за недостатков её правового титула, а из-за обстоятельств, в которых действовала другая сторона — Долина. Во-вторых, была нарушена аксиома двойной реституции. Суд не просто вернул квартиру — он оставил деньги Лурье в «ничейной» зоне, где их фактически присвоили мошенники. Покупательница, исполнившая все свои обязательства, оказалась наказана.

Там же автор обещает «вскрыть» решение и показать, как слепое пятно, каузальная спутанность и эмоциональный прайминг создали прецедент, изменивший правила игры, — продолжение разбора.

Позитивный контрапункт: КС РФ защитил добросовестных приобретателей в Крыму

ВОЛГАГИПРОЗЕМ

КС РФ защитил права добросовестных приобретателей жилых помещений в Республике Крым от изъятия такой недвижимости в государственную собственность. Гражданка приобрела квартиру в Крыму. Позднее прежний собственник антитеррористической комиссией Крыма был признан лицом, связанным с недружественной страной — Украиной. Принадлежащую ему квартиру включили в перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым. Оспорить изъятие квартиры у покупательницы не удалось. Суды решили, что доводы о её добросовестности не имеют значения. Конституционный Суд РФ постановил: нормы не предполагают прекращения права собственности гражданина на жилое помещение лишь на основании включения этого помещения в перечень, если включение состоялось после добросовестного приобретения помещения этим гражданином. Добросовестный покупатель не мог предвидеть неблагоприятные последствия приобретения жилья, поэтому прекращение его права собственности не имеет справедливых оснований.

В постановлении также разъяснено, в каких случаях добросовестность не может быть установлена — важно для понимания границ защиты, — полный текст.

Государственные каналы дают базовые инструкции по защите имущества

Финансы Курской области

Недвижимость — дорогостоящее имущество, поэтому мошенничество в сделках с недвижимостью встречается до сих пор. В зоне риска оказались одинокие единоличные собственники жилья, пенсионеры, а также люди с зависимостями или те, кто находится в тяжёлом финансовом положении. Недвижимость отчуждается: по похищенным или поддельным документам с подменой реального собственника на сделке; под видом договора займа под залог жилья; по доверенности, выданной владельцем жилья в результате заблуждения, уговоров; в результате убеждения, что недвижимость необходимо срочно «спасать» или «оказать помощь в поимке мошенников». Возвратить своё жильё в таких случаях нелегко — в судебном порядке, но при условии, что сумеете доказать утрату недвижимости против воли её владельца или если будет установлена недобросовестность приобретателя. Обманутой стороной может быть не только продавец, но и покупатель: можно остаться не только без денег, но и без недвижимости.

Там же содержатся базовые рекомендации по защите имущества и проверке сведений о собственнике через Росреестр — читать дальше.