Что нужно знать про субаренду жилья и как правильно составить договор субаренды

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Субаренда относится к любому имуществу, а поднаем применяют исключительно к жилым помещениям.
2. Передавать жилье третьему лицу можно только с письменного согласия собственника, если иное прямо не разрешает основной договор.
3. Срок такой сделки не может превышать период действия основного договора найма.
4. В соглашении обязательно указывают подробное описание жилья и размер арендной платы.
5. Запрещено сдавать квартиру безвозмездно или если она непригодна для проживания.

Что такое субаренда и чем она отличается от поднайма

Согласно ст. 615 ГК РФ, субаренда — это передача арендованного имущества (полностью или отчасти) арендатором третьему лицу на основании договора. Практически все виды имущества могут быть предметом субаренды, которая регулируется нормами главы 34 ГК РФ.

Пример: компания, арендующая строительную технику у владельца, впоследствии передаёт ее в пользование другой организации.

Поднаем — это совершенно иной правовой институт. Он функционирует исключительно в жилищной сфере и не подпадает под регулирование ст. 615 ГК РФ. К таким отношениям применяются общие положения гражданского законодательства о найме жилья с изменениями, предусмотренными ст. 685 ГК РФ.

Несмотря на кажущуюся близость терминов, между субарендой и поднаймом существует принципиальная разница с точки зрения российского законодательства.

Основные особенности, характерные для поднайма жилого помещения относительно «обычного найма следующие:

• допускается только возмездная сдача (т.е. за деньги) жилья;
• подлежат учету требования законодательства о минимальной норме общей площади жилого помещения на одного человека (устанавливаются в каждом муниципалитете отдельно);
• срок действия договора поднайма не должен превышать срок основной аренды (например, при окончании основной аренды 1 декабря 2025 года поднаем после этой даты запрещён);
• при истечении основного договора аренды автоматически прекращаются все возникшие из него правоотношения;
• правила о преимущественном праве на продление договора на новый срок не применяются.

Для понимания различий рассмотрим следующий пример: передача арендованной квартиры или дома физическому лицу для постоянного либо временного проживания — это поднаем. Если же коммерческое помещение передаётся для производственных целей или размещения офиса — это субаренда.

Когда можно сдать жилье в субаренду, а когда нельзя

Ограничения, которые следует учитывать при сдаче квартиры или дома в субаренду, определены как специальными положениями статьи 685 ГК РФ, так и общими правилами, закреплёнными в главе 35 ГК РФ, регулирующей наем жилого помещения.

Субаренда жилого помещения недопустима в следующих ситуациях:

• сдача предусмотрена на безвозмездной основе;
• наймодатель (хозяин квартиры или дома) не предоставил своего согласия на сдачу помещения посторонним;
• жилое помещение непригодно для проживания или не соответствует санитарным нормам;
• основной договор аренды между хозяином и первоначальным арендатором прекратил свое действие.

Во всех остальных ситуациях, когда отсутствуют указанные выше препятствия, сдача квартиры или дома в субаренду допустимы.

Нужно ли ставить собственника жилья в известность

Если между наймодателем и нанимателем в «генеральном» соглашении прописано такое условие, то последний вправе передавать квартиру и другие жилые помещения другим физическим лицам без какого-либо уведомления собственника. Это правомочие возникает прямо из договора и не требует дополнительных разрешений. Но если такое условие не согласовано, то необходимо получить письменное разрешение владельца на сдачу жилья в субаренду. Нередко такую сдачу оформляют дополнительным соглашением к «генеральным» договоренностям, в котором чётко указывают согласие собственника и условия субаренды.

Читайте: как оформить согласие собственника на сдачу помещения в субаренду

Если собственник не желает, чтобы его квартиру передавали в пользование другим физическим лицам, то отдельно прописывать запрет в договоре не требуется — такой запрет действует «по умолчанию» в силу закона.

Как составить договор субаренды и всё в нем предусмотреть

Нередко я встречаю в интернете образцы соглашений, которые якобы пригодны как для аренды, так и для субаренды. Но использовать такие образцы я не рекомендую, поскольку у обоих этих сделок есть своя специфика.

Не существует какого-либо утверждённого на уровне законодательства образца договора субаренды квартиры или жилого дома. Стороны вправе включить те положения, которые им необходимы. Вместе с тем в договоре обязательно подлежат отражению два существенных условия, без которых договор является незаключённым:

1. Предмет договора. Это само жилое помещение (квартира или дом), передаваемое в пользование, с его индивидуальными характеристиками, позволяющими однозначно определить объект. Необходимо указать полный адрес квартиры или дома, этаж расположения, общую площадь, количество комнат, наличие балкона, окна и другие характеристики.
2. Цена сделки. Следует указать размер ежемесячного платежа одновременно цифрами и прописью. Рекомендую дополнительно в этом разделе подробно расписать положения о порядке расчётов, сроках оплаты, способе перевода средств и штрафах за просрочку.

Помимо существенных условий, рекомендуется предусмотреть и другие практически значимые положения:

1. Срок соглашения. Помните, что срок субаренды не может быть больше срока основного договора аренды, иначе этот раздел является недействительным.
2. Права и обязанности сторон. Арендатор вправе требовать своевременную оплату, проверять состояние помещения и требовать возмещения убытков от повреждений. Субарендатор вправе беспрепятственно пользоваться помещением для проживания, требовать текущего ремонта при необходимости. Вместе с тем арендатор обязан соблюдать условия основного договора, а субарендатор — своевременно платить и не причинять вред имуществу.
3. Условия расторжения. Рекомендую указать конкретные обстоятельства, при которых каждый из участников правоотношений вправе расторгнуть договор. Закрепите необходимость в письменном уведомлении за 30 дней до расторжения и случаи досрочного расторжения без уведомления при существенном нарушении условий.
4. Ответственность сторон. Закрепите санкции в виде штрафов или пеней за просрочку платежа, нецелевое использование помещения или нарушение иных условий. Пропишите, что при задолженности, к примеру, на сумму, эквивалентную трём месячным платежам, договор подлежит расторжению без предварительного уведомления.

Может пригодиться: как оформить договор найма жилья с правом субаренды

Образец и шаблон договора субаренды жилого помещения

Образец универсален, и его легко адаптировать под ваши потребности. Вместе с тем, перед тем как приступить к работе с образцом, ознакомьтесь с рекомендациями, которые указаны выше.

Пример оформления договора субаренды жилого помещения

Поднаем и субаренда: частые вопросы