Важно
Утвердили коэффициенты-дефляторы на 2026 год 
Приобретение собственного жилья не только радостное, но и весьма затратное событие. Российское законодательство содержит инструмент, помогающий пусть немного, но облегчить финансовую нагрузку — это имущественный налоговый вычет по НДФЛ. Расскажем, как оптимально воспользоваться им при покупке жилья супругами.
Навигация
Какие вычеты могут получить супруги при покупке жилья
Напомним, что налоговый вычет – это разновидность льготы по НДФЛ, доступной резидентам РФ. На установленную законодательством сумму уменьшается налогооблагаемая база по НДФЛ, вследствие чего супруги при приобретении жилья вправе:
- вернуть из бюджета ранее уплаченный НДФЛ;
либо
- заявить работодателю о праве на уменьшение налогооблагаемой базы и вовсе не уплачивать налог какое-то время, пока вычет не будет полностью использован.
Вычету по НДФЛ при приобретении жилья посвящена ст. 220 НК РФ. В свете тематики данной статьи нам интересны пункты 1, 3 и 4 ст. 220.
Пунктом 1 ст. 220 предусмотрено уменьшение базы для расчета НДФЛ на:
- фактически произведенные расходы на приобретение (строительство) жилья и/или земельных участков, на которых это жилье располагается или станет располагаться (пп. 3 п. 1 ст. 220), но не более чем 2 000 000 руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220);
- фактически уплаченные проценты по ипотечным кредитам, направленным на приобретение (строительство) жилья и/или упомянутых выше земельных участков (пп. 4 п. 1 ст. 220), но не более 3 000 000 руб. (п. 4 ст. 220).
Калькулятор у вас в голове быстренько насчитал несколько льготируемых миллионов? Подождите, за деньгами бежать ещё рано. Расскажу о некоторых нюансах, которые необходимо учесть супругам при приобретении жилья.
Вот первый. Вы можете иметь столько квартир (домов), сколько позволяет ваше желание и/или финансовое состояние. Но больше 2 млн руб. льгота при приобретении жилья не составит, хотя вы вправе распределить ее на несколько жилых объектов. Уменьшить же налоговую базу по НДФЛ на ипотечные проценты получится при кредитовании приобретения лишь одного объекта и лишь один раз в жизни, даже если суммарно проценты по кредиту составят менее 3 млн руб.
Теперь расскажем о других нюансах возврата НДФЛ при приобретении (строительстве) супругами жилья или покупке земельных участков, на которых оно располагается (строится).
По теме: как уплачивают налоги при совместной собственности
Влияет ли режим собственности: общая или долевая
Супругам, состоящим в зарегистрированном браке, всё имущество, в этом браке приобретенное, принадлежит на равных основаниях, являясь их совместной (общей) собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ).
То есть по умолчанию каждому супругу принадлежит по 50 % жилья, приобретенного после заключения брака.
Долевой собственность становится тогда, когда доли определены договором: например, брачным или на покупку недвижимости. Это происходит, когда простое «пополам» пару не устраивает.
В договоре купли-продажи недвижимости тогда указывают доли: 30 и 70 %, 10 и 90 % и т.д.
Может пригодиться: как составить договор купли-продажи квартиры
Вплоть до 2014 года определение долей было архиважно, поскольку, исходя из их величины и фактически внесенных каждым супругом средств в приобретение жилья, и предоставлялись имущественные налоговые вычеты.
С 2014 года режим собственности на размер имущественного налогового вычета не влияет.
Размеры налогового вычета для каждого из супругов
Итак, налоговый вычет при приобретении жилья в размере не более 2 млн руб. предоставят каждому супругу, если
- он является налоговым резидентом РФ;
- имеет доход, облагаемый НДФЛ по основной ставке (13, 15, 18, 20, 22 %);
- приобретаемая недвижимость находится на территории РФ.
На случай, если жилье приобреталось с привлечением ипотечного кредита, помимо упомянутой суммы в 2 млн руб., есть льгота при уплате процентов по кредиту (при выполнении тех же условий). Она предоставляется каждому из супругов в размере фактически внесенной суммы ипотечных процентов, но не более, чем 3 млн руб.
Таким образом, совокупная льгота по НДФЛ при приобретении жилья составит максимально по 5 миллионов для каждого супруга. А возвращаемая сумма налога зависит от ставки налога, применяемой к доходу. Так, при ставке НДФЛ 13 % вернется до 650 000 руб. (5 000 000 х 13 %), а при ставке 22 % — до 1100 тыс.руб.
Вычет по уплаченным ипотечным процентам допускается распределить так, чтобы семья получила максимальную выгоду, хоть 100 и 0 %.
Используйте бесплатно инструкции от экспертов КонсультантПлюс, чтобы получить имущественный вычет при покупке жилья в долевую собственность.
Как распределить налоговый вычет между супругами
Приведем примеры распределения льготы между супругами, дабы максимально прояснить принципы работы этого финансового инструмента.
Пример 1
Подаренные на свадьбу деньги супруги Петр и Полина решили направить на строительство дома. Случилось это давно, еще в 2013 году.
Источники финансирования:
- 2 500 000 — собственные средства;
- 7 500 000 — ипотечный кредит.
В 2016-м дом был готов, и семья переехала в собственное жилье. Ипотеку выплатили полностью лишь в 2023-м. Проценты по кредиту составили 2 100 000 рублей.
Ранее ни Петр, ни Полина не заявляли налоговых вычетов при приобретении жилья, и в 2024- году решили, что пришла пора получить их.
Вернуть НДФЛ можете за три последовательных года, предшествующих обращению за льготой. Вряд ли нужно пояснять, что вернуть получится не более того, что уплачено. А теперь вводные:
- налогооблагаемый доход Петра за период 2021–2023 гг. составил 3 500 000 руб.,
- за это же время Полина заработала 2 900 000 руб.
Супруги обратились ко мне за консультацией по наиболее оптимальному применению вычетов при приобретении жилья, и вот что у нас получилось.
И Петр, и Полина заявили возврат налога с 2 000 000 рублей, а сумма уплаченных процентов для целей возврата НДФЛ была распределена:
- Петр заявил 1 500 000 руб. Больше не позволяет его доход;
- еще 600 000 заявила Полина.
В итоге семейный бюджет пополнился суммой:
(2 000 000 х 2 + 2 100 000) х 13 % = 793 000 руб.
Супруги полностью реализовали право на возврат НДФЛ при приобретении жилой недвижимости в совместную собственность и впоследствии воспользоваться им уже не смогут.
Для того чтобы налоговая инспекция узнала о желании пары получить имущественные вычеты, каждому супругу пришлось подготовить и направить в ИФНС следующие документы:
- декларацию по форме 3-НДФЛ;
- справки о выплаченных доходах и удержанном налоге (2-НДФЛ) от каждого работодателя;
- документы, подтверждающие приобретение, оплату и регистрацию объекта недвижимости;
- справку из банка о размере уплаченных процентов по ипотечному кредиту;
- свидетельство о браке;
- заявление о распределении налогового вычета при уплате процентов.
Заявление о распределении налогового вычета оформляется в произвольной форме.
Указанные в заявлении цифры должны совпадать с данными налоговых деклараций
Пример 2
В 2025 году Иван да Марья купили в общую собственность квартиру стоимостью 3 млн.руб. Кредит не привлекали, обошлись своими силами.
Иван заявит вычет в 2 000 000 руб. и получит возврат НДФЛ в размере 260 000.
Марья совсем недавно вышла на работу после отпуска по уходу за ребенком, последние три года она не работала. Ее должностной оклад составляет 50 000 руб. Она могла бы заявить вычет в размере 1 000 000 руб. и получить его через работодателя, но на семейном совете решено этого не делать:
- во-первых, возврат налога работодателем растянется не менее чем на 20 месяцев и никак не улучшит финансовое положение семьи;
- во-вторых, супруги намереваются в скором времени заняться улучшением жилищных условий. Вот тогда и пригодится неиспользованная льгота Марьи.
Кстати, если для приобретения следующего жилья супругам придется привлечь ипотечный кредит, то после регистрации собственности на объект им станет доступен еще один вариант возврата налога – по процентам, уплачиваемым по ипотеке. А если доли выделят и детям, то они станут собственниками, которым полагается имущественный налоговый вычет.
Мы подготовили для вас удобные онлайн-калькуляторы НДФЛ:
Как получать вычет, если один из супругов уже получал его раньше
Мы рассмотрели ситуации, когда супруги впервые обращаются за налоговой льготой при приобретении жилья.
Однако один из них мог воспользоваться ей раньше и «потратить» свой вычет полностью или частично.
Если часть получена до 01.01.2014, то с его остатком можно, увы, попрощаться он «сгорел».
Если же льготу заявили в 2014 году и позже и использовали ее не полностью, то остаток допускается применить при приобретении другого жилья.
Налоговый вычет при покупке жилья супругами: частые вопросы
-
Неработающие пенсионеры приобрели жилой дом. Могут ли они воспользоваться имущественным вычетом?
Да, если в течение трех лет, предшествующих приобретению дома, они имели налогооблагаемый доход и уплачивали НДФЛ по основным ставкам.
-
Можно ли заявлять возврат налога по ипотечным процентам ежегодно, не дожидаясь полного погашения кредита?
Да, можно. Запаситесь справкой от банка, подтверждающей фактическую уплату процентов.
-
Ограничен ли срок обращения за возвратом НДФЛ при приобретении жилья супругами в совместную собственность?
Нет, не ограничен. Вы вправе обратиться за вычетами в любой год после регистрации прав собственности на жилье.
-
Почему нельзя вернуть НДФЛ с части стоимости жилья, оплаченного материнским капиталом?
Потому что материнский капитал — это пособие, не являющееся налогооблагаемым доходом.
